A avaliação de propriedades rurais demanda uma abordagem técnica específica, conforme preconizado pelo Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964. Consoante o Art. 4º deste estatuto, a classificação de um imóvel como rural está intrinsecamente ligada à sua atividade, não à sua localização. Desta maneira, um imóvel é categorizado como rural quando utilizado para atividades agrícolas, pecuárias ou agroindustriais, independentemente de sua localização dentro dos limites urbanos ou em áreas de expansão urbana.
No âmbito da avaliação de um imóvel situado no perímetro urbano com predominância de atividade agrícola, é imperativo aderir à norma ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais. Esta norma orienta o processo de avaliação, iniciando-se com a constituição de uma amostra composta por propriedades rurais análogas. Discrepâncias relativas à proximidade do centro urbano, acessibilidade, entorno ou outros fatores de localização devem ser tratadas por meio de um procedimento de homogeneização em relação aos imóveis amostrais identificados.
No caso de uma Gleba Urbanizável, o “Método Involutivo” é adotado, envolvendo a avaliação dos custos e despesas para a implementação de um loteamento, fundamentado em dados de mercado.
Durante a avaliação de propriedades rurais, a constituição da amostra implica na coleta de dados de mercado acerca de propriedades semelhantes recentemente transacionadas ou disponíveis para venda. Todavia, a diversidade entre as propriedades rurais, especialmente nas produções vegetais (Benfeitorias Reprodutivas) e nas disparidades relativas a edificações, construções e instalações (Benfeitorias Não Reprodutivas), apresenta desafios.
Portanto, é crucial realizar uma segregação entre Terra Nua e Benfeitorias, quantificando e qualificando cada uma nos dados amostrais e no imóvel em avaliação. O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser conduzido pelo Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas pode ser determinado pelo Método da Quantificação de Custo.
Após a obtenção dos valores das Benfeitorias, a aplicação do Método Comparativo resulta no Valor da Terra Nua (VTN). Devido às distintas características dos imóveis da amostra, mesmo ao considerar apenas a terra nua, é essencial sujeitá-los a um processo de homogeneização, ajustando atributos para determinar o VTN.
A escolha do método de homogeneização está condicionada à quantidade e qualidade das informações disponíveis no mercado imobiliário. Regressão linear ou tratamento por fatores de homogeneização são abordagens viáveis, dependendo da robustez da amostra.
Após a determinação do VTN, procede-se ao cálculo do Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas, somando esses valores ao da terra nua, resultando no Valor de Mercado da Propriedade Rural. Esta metodologia, em consonância com as normas técnicas e o Estatuto da Terra, garante uma avaliação precisa e fundamentada de propriedades rurais, levando em consideração tanto os aspectos agrícolas quanto os locacionais.
A Avalia-Campo Grande – Avaliação de Imóveis Campo Grande, MS está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia.
Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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